Guia definitiva: Com vendre un pis amb hipoteca

Puc vendre el meu pis amb hipoteca? Si, vendre un habitatge hipotecat és possible i a més molt comú. A Espanya les hipoteques acostumen a ser de 20, 30 o 40 anys, la qual cosa dona temps suficient perquè tant les nostres circumstàncies com els nostres gustos i preferències canviïn.

A continuació, et comptem com fer-ho perquè no tinguis cap problema.

PASSOS PREVIS

Primer de tot, és important que reuneixis tota la informació referent a la compra del teu pis o casa, i de la teva hipoteca.

• La quantitat exacta que vas pagar pel teu immoble

• Tots els documents referents a la hipoteca i propietat del pis

• Certificat de deute pendent: la quantitat exacta que et queda per pagar de la hipoteca (Has de demanar-ho al teu banc)

• Una valoració del teu pis amb el preu de mercat real

Opció 1: Cancel·lar la hipoteca en vendre l’habitatge

La teoria és simple: vens el teu immoble i fas servir aquests diners per a pagar el deute que queda.

En la pràctica, hi ha dos escenaris possibles en els quals tenir tota la informació detallada anteriorment ens ajudarà.

Escenari 1: El teu immoble val més del que et queda d’hipoteca.

Diguem que et queden 50.000€ d’hipoteca i vendràs el teu pis per 60.000€, en cancel·lar-la quedaran 10.000€ per a tu. Recorda que el benefici està subjecte a impostos.

El dia de la venda:

• Juntament amb el comprador, hauràs de presentar el certificat de deute pendent davant el notari i emplenar el formulari d’actes jurídics bancaris.

• Una vegada el comprador pagui i la part corresponent sigui enviada al banc per a cancel·lar el deute, juntament amb la comissió de cancel·lació, el restant te’l quedarà a tu.

• La comissió de cancel·lació de la hipoteca no podrà superar el 0,5% del capital pendent si la venda es realitza durant els 5 primer anys. Si s’efectua més tard, la comissió serà, com a màxim del 0,25%. Aquest càrrec l’has de pagar tu.

• En aquest moment el banc podria encarregar-se de realitzar l’aixecament de la hipoteca del registre de propietat, tot i que les despeses de gestió acostumen a ser elevades.

• La bona notícia és que la part compradora o el mateix notari tenen la responsabilitat de comunicar al Registre que aquesta hipoteca ja ha estat cancel·lada, encara que els costos aniran al teu compte.

Escenari 2: El teu immoble val menys del que et queda d’hipoteca

Diguem que et queden 60.000€ d’hipoteca i vendràs el teu pis per 50.000€, en cancel·lar-la et quedaran 10.000€ per pagar d’hipoteca.

Primer de tot, hauries de reflexionar si és vital vendre el pis o pots esperar. El mercat immobiliari sofreix de bombolles especulatives que poden anar en totes dues direccions, aportant valor al teu pis en un futur.

A més, sempre tens l’opció de llogar el teu habitatge a través d’administradors de lloguers i treure-li una bona rendibilitat mensual.

El dia de la venda:

• Tal com hem fet amb anterioritat, acudirem al notari amb el comprador i utilitzarem el pagament per a liquidar, en aquest cas, una part de la hipoteca.
  

• A continuació, el que queda per pagar (en l’exemple serien 10.000€) es tornarà en un préstec personal, això sí, prèviament pactat amb el banc.
  
  
• La responsabilitat de comunicar al Registre que aquesta hipoteca ja ha estat cancel·lada continua recaient en el comprador, però els costos estan encara al teu càrrec.

Avantatges: Si urgeix la venda aquest procediment sol ser igual de ràpid que l’anterior.

Desavantatges: Els interessos dels préstecs personals solen ser superiors als de les hipoteques. A més, és possible que hagis d’abonar tant els costos de cancel·lació de la hipoteca com els costos d’obertura d’un nou préstec.

Opció 2: Transmetre la hipoteca al comprador

També conegut com a subrogació, aquesta opció no depèn només de nosaltres, sinó que també entra en joc el comprador de l’immoble i el banc.

El banc s’encarregarà d’analitzar el perfil del nou comprador per a determinar la seva solvència i capacitat de pagament de la hipoteca. Les despeses d’aquests estudis i de qualsevol comissió de subrogació aniran a càrrec del venedor.

Avantatges: el comprador s’estalvia despeses d’obertura de la hipoteca, i el venedor s’estalvia comissions de cancel·lació de la hipoteca. A més, el preu de l’immoble acostuma a ser petit.

Desavantatges: El comprador no pot negociar termes amb el banc, acceptant la hipoteca tal com la va pactar el venedor.

Si el banc no respon, o dona la negativa a la transmissió de la hipoteca, hi ha una tercera opció: seguir endavant amb un contracte de deute.

Opció 3: Contracte de deute amb el comprador

Es pot pactar amb el comprador el pagament de la hipoteca al teu propi compte, des de la qual tu continuaràs pagant-la al banc.

*Atenció: Aquesta opció és arriscada i s’hauria de considerar bé. El problema sorgeix si el comprador deixa de pagar pel motiu que sigui. Llavors hauràs d’afrontar el pagament de la hipoteca i t’encarregaràs dels litigis corresponents.

Opció 4: Hipoteca pont

La hipoteca pont es tracta d’ajuntar dues hipoteques en una, mentre t’encarregues de vendre l’immoble al qual aquesta subjecta una d’elles.

Exemple:

• Has de mudar-te per treball a una altra ciutat.

• El teu immoble porta 2 mesos en el mercat però no has pogut vendre’l.

• Te tienes que ir ya a la nueva ciudad y comprar una casa para empezar a trabajar.

• Decideixes comprar-te un pis i hipotecar-lo en la nova ciutat.

• Si pagues 500€ d’una hipoteca i 1000€ de l’altra, en total pagaries 1500€ al mes.

• No obstant això, amb la hipoteca pont podries aconseguir una reducció del pagament mensual, pagant per exemple 1200€, en ajuntar les dues hipoteques en una pont.

• Aquesta hipoteca es pot allargar entre 6 mesos a 5 anys, mentre vens el teu habitatge.

• Una vegada venuda, es cancel·laria la hipoteca anterior i la pont, deixant-te solament amb la del teu actual habitatge.

*Atenció: aquest mètode et permet fer una transició suau cap a la teva nova llar. No obstant això, hauràs d’estudiar si podràs fer front als pagaments de les dues hipoteques durant un temps determinat, ja que a vegades la venda d’habitatges es pot allargar molt.

Des de Inmotarget Real Estate estarem al teu costat durant tot el procés perquè sàpigues tots els passos a seguir per a vendre un pis amb hipoteca.

Per més novetats segueix-nos a Instagram: Inmotarget_realestate