Guía definitiva: Como vender un piso con hipoteca
¿Puedo vender mi vivienda si está hipotecada? Sí, vender una vivienda hipotecada es posible y además muy común. En España las hipotecas acostumbran a ser de 20, 30 o 40 años, lo que da tiempo suficiente para que tanto nuestras circunstancias como nuestros gustos y preferencias cambien.
A continuación, te contamos como hacerlo para que no tengas ningún problema.
Pasos previos
Antes que nada, es importante que reúnas toda la información referente a la compra de tu piso, y de tu hipoteca.
- La cantidad exacta que pagaste por tu vivienda
- Todos los documentos referentes a la hipoteca y propiedad del piso
- Certificado de deuda pendiente: la cantidad exacta que te queda por pagar de la hipoteca (Debes pedirlo a tu banco)
Opción 1: Cancelar la hipoteca al vender la vivienda
La teoría es simple: vendes tu inmueble y usas ese dinero para pagar la deuda que queda.
En la práctica, hay dos escenarios posibles en los cuales tener toda la información detallada anteriormente nos ayudará.
Escenario 1: Tu inmueble vale más de lo que te queda de hipoteca.
Digamos que te quedan 50.000€ de hipoteca y venderás tu piso por 60.000€, al cancelarla quedarán 10.000€ para ti. Recuerda que este beneficio está sujeto a impuestos.
El día de la venta:
- Juntamente con el comprador, deberás presentar el certificado de deuda pendiente ante el notario y rellenar el formulario de actos jurídicos bancarios.
- Una vez el comprador pague y la parte correspondiente sea enviada al banco para cancelar la deuda, juntamente con la comisión de cancelación, el restante te quedará a ti.
- La comisión de cancelación de la hipoteca no podrá superar el 0,5% del capital pendiente si la venta se realiza durante los 5 primero años. Si se efectúa más tarde, la comisión será, como máximo del 0,25%.
- En ese momento el banco podría encargarse de realizar el levantamiento de la hipoteca del registro de propiedad, aun que los gastos de gestión acostumbran a ser elevados.
- La buena noticia es que la parte compradora o el mismo Notario tienen la responsabilidad de comunicar al Registro que esa hipoteca ya ha sido cancelada, aunque los costes irán a tu cuenta.
Escenario 2: Tu inmueble vale menos de lo que te queda de hipoteca
Digamos que te quedan 60.000€ de hipoteca y venderás tu piso por 50.000€, al cancelar-la te quedarán aun 10.000€ por pagar de hipoteca.
Antes que nada, deberías reflexionar si es vital vender tu piso con hipoteca o puedes esperar. El mercado inmobiliario sufre de burbujas especulativas que pueden ir en ambas direcciones, revalorizando tu piso en un futuro.
Además, siempre tienes la opción de alquilar tu vivienda a través de administradores de alquileres y sacarle una buena rentabilidad mensual.
El día de la venta:
- Tal y como hemos hecho con anterioridad, acudiremos al notario con el comprador y utilizaremos el pago para liquidar, en este caso, una parte de la hipoteca.
- A continuación, lo que queda por pagar (en el ejemplo serían 10.000€) se volverá en un préstamo personal, eso sí, previamente pactado con el banco.
- La responsabilidad de comunicar al Registro que esa hipoteca ya ha sido cancelada sigue recayendo en el comprador, pero los costes están aún a tu cargo.
Ventajas: Si urge la venta este procedimiento suele ser igual de rápido que el anterior.
Desventajas: Los intereses de los prestamos personales suelen ser superiores a los de las hipotecas. Además, es posible que debas abonar tanto los costes de cancelación de la hipoteca como los costes de apertura de un nuevo préstamo.
Opción 2: Transmitir la hipoteca al comprador
También conocido como subrogación, esta opción no depende solo de nosotros, sino que también entra en juego el comprador del inmueble y el banco.
El banco se encargará de analizar el perfil del nuevo comprador para determinar su solvencia y capacidad de pago de la hipoteca. Los gastos de estos estudios y de cualquier comisión de subrogación irán a cargo del vendedor.
Ventajas: el comprador se ahorra gastos de apertura de la hipoteca, y el vendedor se ahorra comisiones de cancelación de la hipoteca. Además, el precio del inmueble acostumbra a ser pequeño.
Desventajas: El comprador no puede negociar términos con el banco, aceptando la hipoteca tal y como la pactó el vendedor.
Si el banco no responde, o da la negativa a la transmisión de la hipoteca, hay una tercera opción para vender un piso con hipoteca: seguir adelante con un contrato de deuda.
Opción 3: Contrato de deuda con el comprador
Se puede pactar con el comprador el pago de la hipoteca a tu propia cuenta, desde la cual tu seguirás pagándola al banco.
*Atención: Esta opción es arriesgada y se debería considerar bien. El problema surge si el comprador deja de pagar por el motivo que sea. Entonces tu tendrás que afrontar el pago de la hipoteca y te encargarás de los litigios correspondientes.
Opción 4: Hipoteca Puente
La hipoteca puente se trata de juntar dos hipotecas en una, mientras te encargas de vender el inmueble al que esta sujeta una de ellas.
Ejemplo:
- Debes mudarte por trabajo a otra ciudad.
- Tu inmueble lleva 2 meses en el mercado, pero tu aun no has podido vender tu piso con hipoteca.
- Te tienes que ir ya a la nueva ciudad y comprar una casa para empezar a trabajar.
- Decides comprarte un piso e hipotecarlo en la nueva ciudad.
- Si pagas 500€ de una hipoteca y 1000€ de la otra, en total pagarías 1500€ al mes.
- Sin embargo, con la hipoteca puente podrías conseguir una reducción del pago mensual, pagando por ejemplo 1200€, al juntar las dos hipotecas en una puente.
- Esta hipoteca se puede alargar entre 6 meses a 5 años, mientras tu vendes tu vivienda.
- Una vez vendida, se cancelaría la hipoteca anterior y la puente, dejándote solamente con la de tu actual vivienda.
*Atención: este método te permite hacer una transición suave hacia tu nuevo hogar. Sin embargo, deberás estudiar si podrás hacer frente a los pagos de las dos hipotecas durante un tiempo determinado, ya que a veces la venta de viviendas se puede alargar mucho.
Desde Inmotarget Real Estate estaremos a tu lado durante todo el proceso para que sepas todos los pasos a seguir para vender un piso con hipoteca.
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